Diese Vermieter-Pflichten kennt kaum jemand

Wussten Sie, dass die pflichten als Vermieter weit über das bloße Kassieren der Miete hinausgehen? Tatsächlich leben rund 58 Prozent aller Deutschen zur Miete, und bei Ein-Personen-Haushalten sind es sogar mehr als 70 Prozent. Vermieter stehen deshalb in der Verantwortung, zahlreiche gesetzliche Anforderungen zu erfüllen.

Die pflichten des Vermieters umfassen weit mehr, als viele von uns zunächst vermuten. Von der Instandhaltungspflicht über die jährliche Nebenkostenabrechnung bis hin zur Gewährleistung einer Mindesttemperatur von 20 Grad während der Heizperiode – die Liste der Vermieter pflichten ist umfangreich. Besonders überraschend: Viele wissen nicht, welche pflichten hat ein Vermieter bezüglich der Bereitstellung eines Telefon- und Internetanschlusses oder was ein Vermieter alles machen muss bei Schlüsselverlust.

In diesem Artikel beleuchten werden die oft übersehenen rechtlichen Verpflichtungen für Vermieter beleuchtet. Wir klären, warum Haustiere nicht generell verboten werden dürfen und welche Verkehrssicherungspflichten zu beachten sind. Denn ein solides Verständnis der geltenden Gesetze hilft uns nicht nur, Konflikte zu vermeiden, sondern auch ein vertrauensvolles Verhältnis zu unseren Mietern aufzubauen.

Pflicht 1: Instandhaltungspflicht – mehr als nur Reparaturen

Die gesetzliche Instandhaltungspflicht gehört zu den grundlegendsten pflichten als Vermieter und ist weitaus umfangreicher, als viele zunächst annehmen. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB müssen wir als Vermieter die Wohnung nicht nur im vertragsgemäßen Zustand überlassen, sondern diesen Zustand während der gesamten Mietdauer erhalten.

Was zählt zur Instandhaltung?

Die Instandhaltungspflicht umfasst sämtliche Maßnahmen, die für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Hierzu zählen insbesondere:

• Reparaturen an Dach und Fassade
• Instandhaltung von Fenstern und Türen
• Wartung sanitärer Anlagen
• Pflege und Reparatur der Heizungsanlage

Bemerkenswert ist, dass sich diese Pflicht nicht nur auf die eigentliche Wohnung beschränkt. Auch alle mitvermieteten Grundstücks- und Gebäudeteile wie Treppenhaus, Aufzüge, Keller und Dachboden fallen unter diese Verpflichtung. Zudem müssen wir als Vermieter die Verkehrssicherungspflicht gewährleisten, damit Mieter die Räumlichkeiten gefahrlos nutzen können.

Unter bestimmten Umständen kann sogar eine Nachrüstungspflicht bestehen, etwa wenn ein gewisser Standard allgemein üblich geworden ist oder wenn das Mietobjekt in einem gesundheitsgefährdenden Zustand ist, beispielsweise durch Schadstoffe wie Asbest.

Kleinreparaturen: Wann zahlt der Mieter?

Obwohl die Instandhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter liegt, können sogenannte Kleinreparaturen per Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen werden. Dafür müssen allerdings strenge Voraussetzungen erfüllt sein:

Erstens darf die Kleinreparaturklausel nur Gegenstände betreffen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Darunter fallen beispielsweise Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne oder Fenstergriffe. Zweitens muss die Klausel eine angemessene Kostenbegrenzung enthalten – sowohl für die Einzelreparatur als auch für die jährliche Gesamtbelastung.

Als angemessen gelten dabei für die Einzelreparatur meist Beträge zwischen 75 und 110 Euro. Die jährliche Gesamtbelastung sollte 6-8% der Jahresnettokaltmiete nicht überschreiten. Falls die Reparaturkosten den festgelegten Höchstbetrag übersteigen, muss der Vermieter die gesamten Kosten tragen – nicht nur den überschreitenden Teil.

Wichtig: Ohne wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dürfen keinerlei Reparaturkosten auf den Mieter umgelegt werden. Außerdem muss der Mieter lediglich die Kosten tragen, nicht die Reparatur selbst durchführen oder beauftragen.

Was passiert bei unterlassener Instandhaltung?

Vernachlässigt ein Vermieter seine Instandhaltungspflichten, stehen dem Mieter verschiedene Rechtsbehelfe zur Verfügung. Nach rechtswirksamer Mängelanzeige kann der Mieter bei erheblichen Mängeln von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen. Die Höhe der Minderung richtet sich dabei nach Umfang und Dauer der Beeinträchtigung.

Typische Beispiele für minderungsberechtigte Mängel sind laute Heizungsgeräusche im Winter, undichte Fenster oder Feuchtigkeit in Außenwänden. Bleiben notwendige Instandsetzungsarbeiten längere Zeit aus, kann der Mieter gemäß § 536a BGB die Kosten einer Selbstvornahme vorstrecken und vom Vermieter Ersatz verlangen. In schwerwiegenden Fällen besteht sogar die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung.

Die Folgen unterlassener Instandhaltung können für Vermieter daher erheblich sein: Neben Mietminderungen drohen Substanzausfälle an der Bausubstanz und Klagen auf Ersatz von Folgeschäden. Besonders problematisch wird es, wenn Mängel am Gemeinschaftseigentum zu Schäden im Sondereigentum führen, etwa durch nicht behobene Feuchtigkeit.

Langfristig lohnt es sich daher für uns als Vermieter, alle Instandhaltungspflichten gewissenhaft zu erfüllen – nicht nur zur Zufriedenheit der Mieter, sondern vor allem zum Werterhalt der eigenen Immobilie.

Pflicht 2: Nebenkostenabrechnung und Rechenschaftspflicht

Neben der Instandhaltung ist die jährliche Nebenkostenabrechnung eine weitere zentrale pflicht als vermieter. Diese rechenschaftspflicht sorgt für Transparenz bei der Verteilung der Betriebskosten und ist gesetzlich im § 556 BGB verankert. Doch was genau muss eine solche Abrechnung enthalten, welche Fristen gelten und wie steht es um das Recht der Mieter auf Belegeinsicht?

Was muss in die Abrechnung?

Eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Zu diesen gehören:

• Abrechnungszeitraum (maximal 12 Monate)
• Gesamtkosten je Kostenart (z.B. Heizung, Wasser, Müll)
• Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Verbrauch oder Personenzahl)
• Berechneter Anteil des Mieters
• Vorauszahlungen des Mieters
• Ergebnis (Nachzahlung oder Guthaben)
• Hinweis auf Belegeinsicht gemäß § 259 BGB

Hinsichtlich der umlagefähigen Betriebskosten hat der Gesetzgeber einen klaren Katalog im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen und Hauswartkosten.

Wichtig: Die Nebenkostenabrechnung muss inhaltlich nachvollziehbar sein. Unklare Sammelbegriffe wie „Sonstige Betriebskosten“ ohne Aufschlüsselung sind problematisch und können zur Unwirksamkeit der entsprechenden Position führen. Zudem dürfen nur Kosten umgelegt werden, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden oder durch einen Verweis auf § 2 BetrKV abgedeckt sind.

Fristen und Konsequenzen bei Versäumnis

Nach dem Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter exakt 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Beispielsweise muss die Abrechnung für das Kalenderjahr 2024 bis spätestens 31.12.2025 beim Mieter eingehen. Entscheidend ist dabei nicht der Versand, sondern der tatsächliche Zugang beim Mieter.

Die Konsequenzen bei Versäumnis dieser Frist sind für uns als Vermieter gravierend: Wir verlieren den Anspruch auf sämtliche Nachzahlungen, selbst wenn diese eigentlich berechtigt wären. Allerdings muss ein etwaiges Guthaben des Mieters auch bei verspäteter Abrechnung ausgezahlt werden. Diese Regelung gilt jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse – bei Gewerbemietverträgen bleiben Ansprüche auch bei verspäteter Zustellung bestehen.

Mieter haben ihrerseits ebenfalls eine wichtige Frist zu beachten: Sie können der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt widersprechen. Danach sind keine Einwendungen mehr möglich, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Belegeinsicht durch den Mieter

Ein zentrales Element der Rechenschaftspflicht ist das Recht des Mieters auf Belegeinsicht. Dieses ergibt sich aus § 259 BGB und § 556 Abs. 4 BGB. Mieter dürfen alle Abrechnungsunterlagen einsehen, ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen.

Ursprünglich beschränkte sich dieses Recht auf die Einsicht in die Originalbelege in den Räumlichkeiten des Vermieters. Seit Januar 2025 dürfen Vermieter die Belege alternativ auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 Satz 2 BGB). Ein grundsätzlicher Anspruch auf Kopien besteht jedoch nicht, außer bei erheblicher räumlicher Entfernung zwischen Mieter und Vermieter.

Verweigert ein Vermieter die Belegeinsicht, hat dies weitreichende Folgen: Der Mieter erhält ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, er muss eine etwaige Nachzahlung nicht leisten, solange ihm keine Einsicht gewährt wird. Dieses Recht erstreckt sich sogar auf die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen.

Dabei umfasst die Belegeinsicht nicht nur Rechnungen und Lieferscheine, sondern auch Wartungsverträge, Versicherungspolicen, Ableseprotokolle und sogar Zahlungsbelege. Der Vermieter kann die Einsichtnahme auch nicht aus Datenschutzgründen verweigern.

Pflicht 3: Unerwartete Pflichten im Alltag – kaum bekannt, aber verpflichtend

Über die bekannten pflichten als Vermieter hinaus gibt es zahlreiche Alltagsverpflichtungen, die oft übersehen werden. Diese unerwarteten Pflichten sind dennoch rechtlich bindend und können bei Missachtung zu erheblichen Problemen führen.

Telefon- und Internetanschluss: Was muss bereitgestellt werden?

Das Vorhandensein eines Hausanschlusses bzw. eines Anschlusses bis zur Verteilerdose in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Standard einer Mietwohnung. Als Vermieter müssen wir diesen bereitstellen und seine Funktionsfähigkeit gewährleisten. Der Bundesgerichtshof hat diese Pflicht in einem Urteil vom 05.12.2018 (Az.: VIII ZR 17/18) bestätigt: Wenn bei Einzug eine Telefondose vorhanden war, muss der Vermieter dauerhaft die Signalübertragung eines bestehenden Anschlusses sicherstellen.

Allerdings besteht keine Pflicht, eine bestimmte Anschlussart oder Anschlussgeschwindigkeit bereitzustellen. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf eine schnelle Internetverbindung über einen Glasfaseranschluss existiert nicht. Der im Telekommunikationsgesetz verbriefte Rechtsanspruch auf schnelles Internet enthält keine bindenden Vorgaben für die Qualität der Anschlüsse.

Wichtig: Die Kosten für den Hausanschluss trägt der Vermieter. Eine Aufbürdung auf den Mieter ist nicht zulässig – weder für den Anschluss an das Haus noch bis zur Verteilerdose in die Wohnung. Diese Kosten gelten auch nicht als umlagefähige Betriebskosten.

Will der Mieter auf eigene Kosten für eine bessere Anschlussart sorgen, können wir als Vermieter dies nicht verweigern, dürfen jedoch verlangen, dass die notwendigen Arbeiten durch eine Fachfirma durchgeführt werden.

Schlüsselübergabe und Verlust: Wer haftet?

Bei der Schlüsselübergabe müssen wir als Vermieter sämtliche Schlüssel aushändigen, um dem Mieter die vollständige Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Ein Zurückbehalten von Schlüsseln ist nicht zulässig, da der Mieter das Recht auf alleinigen Besitz aller Schlüssel hat.

Bei Schlüsselverlust trägt der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht grundsätzlich Verantwortung. Allerdings hängt die Schadensersatzpflicht von zwei wesentlichen Faktoren ab:

1. Den Mieter muss ein Verschulden am Verlust treffen
2. Es muss eine gesteigerte Gefahr des Schlüsselmissbrauchs bestehen

Falls der Schlüssel nachweislich ins Meer oder einen Gully gefallen ist, besteht keine Missbrauchsgefahr und somit keine Schadensersatzpflicht. Ebenso wenig, wenn der Mieter den Schlüssel trotz ausreichender Sorgfalt gestohlen bekommen hat.

Beachtenswert: Haftungsklauseln im Mietvertrag, die eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters vorsehen, sind gemäß § 307 BGB unwirksam. Außerdem kann der Vermieter nur Ersatz für tatsächlich entstandene Kosten verlangen.

Rauchen in der Wohnung: Was darf der Vermieter regeln?

Grundsätzlich dürfen Mieter in ihrer Wohnung rauchen – der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 28.06.2006 (Az.: VIII ZR 124/05) bestätigt, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Dies gilt auch für Balkon und Terrasse.

Ein generelles Rauchverbot durch eine allgemeine Klausel im Mietvertrag ist daher unwirksam. Allerdings können individuelle, ausdrücklich zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Vereinbarungen ein wirksames Rauchverbot begründen. Voraussetzung ist, dass beide Parteien gleichberechtigt verhandelt haben.

Für Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus, Fahrstuhl, Waschkeller können wir als Vermieter hingegen ein Rauchverbot in der Hausordnung festlegen.

Trotz des grundsätzlichen Rechts zum Rauchen gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Bei übermäßiger Geruchsbelästigung der Nachbarn kann ein Unterlassungsanspruch bestehen. Der Bundesgerichtshof entschied 2015 (Az.: V ZR 110/14), dass bei „wesentlicher Beeinträchtigung“ Dritter das Rauchen eingeschränkt werden kann – etwa durch festgelegte Zeiten für das Rauchen auf dem Balkon.

Pflicht 4: Sicherheit und Ordnung – unterschätzte Verantwortung

Die Sicherheits- und Ordnungspflichten zählen zu den häufig unterschätzten, aber rechtlich äußerst relevanten pflichten als Vermieter. Diese Verantwortungen können bei Missachtung zu erheblichen Haftungsrisiken führen.

Verkehrssicherungspflicht im Detail

Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet uns als Vermieter, sämtliche Gefahrenquellen auf dem Grundstück zu beseitigen oder zu minimieren. Sie umfasst alle Bereiche, die der Vermieter kontrollieren kann und die von Mietern oder Besuchern genutzt werden. Innerhalb des Gebäudes erstreckt sie sich besonders auf gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhäuser, Flure und Aufzüge.

Zur konkreten Umsetzung gehören:

• Sicherstellung funktionierender Beleuchtung in Treppenhäusern und Zugängen
• Instandhaltung von Treppen und Geländern
• Freihalten von Fluchtwegen
• Wartung technischer Anlagen wie Heizungen und Elektroinstallationen

Grundsätzlich verbleibt die Verkehrssicherungspflicht beim Vermieter. In Mehrfamilienhäusern ist eine vollständige Übertragung auf Mieter nicht möglich, eine teilweise Übertragung jedoch schon.

Hausordnung: Bekanntgabe und rechtliche Wirkung

Eine Hausordnung dient als wichtiges Mittel, um das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus zu gestalten. Sie kann Teil des Mietvertrags sein oder als allgemeiner Aushang im Haus vorliegen. Allerdings ist hier ein wesentlicher Unterschied zu beachten: Nur wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist, können darin enthaltene Regelungen vertraglich und somit verpflichtend festgehalten werden.

In einer Hausordnung, die zum Mietvertrag gehört, können wir als Vermieter folgende Bereiche regeln: Ruhezeiten, Nutzung gemeinsamer Räume, Sauberkeit, Ordnung und Sicherheitsregelungen. Änderungen an einer mietvertraglichen Hausordnung dürfen wir jedoch nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters vornehmen.

Ein bloßer Aushang darf dagegen nur Hinweise zum Verhalten enthalten, jedoch keine konkreten Pflichten festlegen.

Winterdienst und Beleuchtungspflicht

Der Winterdienst gehört zu den besonders haftungsrelevanten Vermieterpflichten. Grundsätzlich müssen Vermieter Schnee und Eis beseitigen – diese Pflicht fällt unter die Verkehrssicherungspflicht. Werktags beginnt diese Pflicht üblicherweise um 7:00 Uhr und endet um 20:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8:00 oder 9:00 Uhr.

Die Räum- und Streupflicht kann per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Eine bloße Regelung in der Hausordnung reicht hierfür jedoch nicht aus. Bei Übertragung bleibt dennoch eine Kontrollpflicht beim Vermieter. Nach gängiger Rechtsprechung gelten zwei- bis dreimalige Kontrollen pro Woche als verhältnismäßig.

Geräumt und gestreut werden müssen Hauseingänge, angrenzende Gehwege sowie Zugänge zu Mülltonnen und Garagen. Bei Glatteisbildung besteht eine sofortige Streupflicht. Ist der Mieter verhindert, muss er für eine zuverlässige Vertretung sorgen.

Die Beleuchtungspflicht ergänzt die Verkehrssicherungspflicht und erfordert ausreichendes Licht an Haustür, im Hof und im Treppenhaus, um Unfälle zu vermeiden.

Pflicht 5: Wohnungsgeberbestätigung & Gartenpflege – oft vergessen

Zwei weitere pflichten als vermieter werden besonders häufig unterschätzt oder sogar vergessen: die gesetzliche Wohnungsgeberbestätigung und die Regelung der Gartenpflege. Beides kann rechtliche Konsequenzen haben, wenn es vernachlässigt wird.

Was gehört in die Wohnungsgeberbescheinigung?

Die Wohnungsgeberbestätigung ist ein offizielles Dokument, das bei jedem Einzug ausgestellt werden muss. Als Vermieter bin ich gesetzlich verpflichtet, folgende Angaben zu machen:

• Name und Anschrift des Wohnungsgebers (Vermieter)
• Name des Eigentümers, falls dieser nicht selbst Vermieter ist
• Einzugsdatum
• Anschrift der Wohnung
• Namen aller meldepflichtigen Personen

Wichtig: Die Bescheinigung kann schriftlich oder bei entsprechenden technischen Voraussetzungen auch elektronisch ausgestellt werden.

Fristen und rechtliche Folgen bei Verzug

Die Bestätigung muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausgehändigt werden. Parallel dazu hat der Mieter ebenfalls eine zweiwöchige Frist, um sich beim Einwohnermeldeamt anzumelden.

Eine Missachtung dieser Pflicht kann empfindliche Bußgelder nach sich ziehen. Verweigere ich als Vermieter die Wohnungsgeberbestätigung, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Noch teurer wird es bei vorsätzlich falschen Angaben – hier sind Bußgelder von bis zu 50.000 Euro möglich.

Wichtig: Der Mieter kann und sollte die Behörden informieren, falls ich als Vermieter die Bestätigung verweigere.

Gartenpflege: Wer ist wofür zuständig?

Die Verantwortung für die Gartenpflege sollte klar im Mietvertrag geregelt sein. Ohne vertragliche Vereinbarung bin ich als Vermieter grundsätzlich für alle Gartenarbeiten verantwortlich.

Folgende Punkte sind dabei besonders wichtig:

• Bei Einfamilienhäusern ist der Garten in der Regel automatisch mitvermietet, während bei Mehrfamilienhäusern die Nutzung explizit vereinbart werden sollte.
• Mieter dürfen nur zu einfachen Arbeiten verpflichtet werden, die keine Fachkenntnisse erfordern, wie:
• Rasen mähen
• Unkraut jäten
• Laub entfernen
• Beete pflegen
• Anspruchsvolle Arbeiten wie Baumfällungen oder Vertikutieren bleiben meine Aufgabe als Vermieter.

Außerdem darf ich dem Mieter nicht vorschreiben, wie oft er den Garten pflegen muss – der Mieter hat einen Ermessensspielraum bezüglich Art und Umfang der Pflege.

Fazit: Warum es sich lohnt, alle Vermieterpflichten zu kennen

Die Rolle eines Vermieters geht zweifellos weit über das bloße Kassieren der Miete hinaus. Tatsächlich tragen wir als Vermieter eine umfangreiche Verantwortung, die oft unterschätzt wird. Von der grundlegenden Instandhaltungspflicht bis hin zu weniger bekannten Verpflichtungen wie der Wohnungsgeberbestätigung – das Mietrecht stellt vielfältige Anforderungen an uns.

Besonders die alltäglichen Pflichten überraschen viele Eigentümer. Darunter fällt etwa die Bereitstellung eines funktionierenden Telefon- und Internetanschlusses, wobei wir lediglich für Kabel und Dose sorgen müssen – den eigentlichen Vertrag schließt der Mieter selbst ab. Ebenso wichtig ist der korrekte Umgang mit Schlüsseln: Während wir bei Übergabe alle Schlüssel aushändigen müssen, gilt bei Verlust eine differenzierte Betrachtung der Schuldfrage und Missbrauchsgefahr.

Auch das Thema Rauchen führt häufig zu Unsicherheiten. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, weshalb ein generelles Rauchverbot im Mietvertrag unwirksam ist. Allerdings können wir für Gemeinschaftsbereiche durchaus Regelungen in der Hausordnung festlegen.

Daneben dürfen wir die Nebenkostenabrechnung nicht vernachlässigen. Die jährliche Abrechnung muss fristgerecht erstellt werden, andernfalls droht der Verlust von Nachzahlungsansprüchen. Gleichzeitig müssen wir Verkehrssicherungspflichten erfüllen und klare Regelungen zur Gartenpflege treffen.

Obwohl diese Verpflichtungen zunächst überwältigend erscheinen mögen, bilden sie letztendlich die Grundlage für ein erfolgreiches Mietverhältnis. Durch die gewissenhafte Erfüllung unserer Pflichten schaffen wir Vertrauen und vermeiden kostspielige Rechtsstreitigkeiten. Außerdem sichern wir den langfristigen Werterhalt unserer Immobilie.

Als Vermieter lohnt es sich daher, diese rechtlichen Vorgaben gründlich zu kennen und umzusetzen. Denn ein gutes Mietverhältnis basiert nicht nur auf Rechten, sondern vor allem auf der sorgfältigen Wahrnehmung unserer Pflichten. Letztendlich profitieren beide Seiten von einem klaren Verständnis dieser Verantwortlichkeiten – für ein harmonisches Miteinander und einen reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses.